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Entenda o que é a alienação fiduciária de um imóvel em Campinas

Confira nosso artigo e entenda como isso funciona no mercado de imóveis

A alienação fiduciária é a garantia dada por um devedor (administrador fiduciário) que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (administrador fiduciário) até que a dívida seja quitada.

Na prática, o devedor continua a utilizar bens que já não lhe pertencem. Após o pagamento da dívida, o devedor retorna automaticamente ao dono da garantia. Se a dívida não for quitada, o credor, o dono do imóvel, poderá recuperar rapidamente a posse direta das mãos do devedor e executar a caução, transferindo-a para o imóvel.

Observe que isso é diferente de uma hipoteca que requer a participação do judiciário.

Por exemplo, na hora de comprar um imóvel em uma fábrica, este instituto foi amplamente utilizado por sua segurança e rapidez. A lei que rege este procedimento é a Lei nº 9 514/1997.

No dia 17 de julho de 2017 foi instituída a Lei nº 13 645/2017, que modificou diversos outros atos no campo do direito imobiliário. Entre as modificações e inovações, a nova lei introduziu a figura de um condomínio de terreno, introduziu a figura de um verdadeiro direito à laje e modificou as regras de transferência fiduciária de propriedade.

Antes de esclarecer o assunto, é importante destacar que as mudanças na legislação facilitaram a vida de construtoras e incorporadoras, de modo que o procedimento se tornou mais rigoroso e difícil para os compradores de imóveis em Campinas no caso de descumprimento de suas obrigações.

Observe que o judiciário não está envolvido em nenhum momento. Em outras palavras, o procedimento de cobrança de dívidas não para no tribunal, nas mãos de um juiz. Tudo é feito fora do tribunal, no cartório.

Procedimento extrajudicial em caso de defeito – incluindo alterações na nova lei:

Imagine que o devedor (agente fiduciário) não efetua o pagamento da casa à venda em Campinas, em dia das suas prestações de financiamento imobiliário (utilizado para a alienação fiduciária de bens imóveis).

Após o vencimento e a carência final concedida no contrato, o agente fiduciário fica inadimplente, sendo notificado que todos os valores, juros, multas, taxas, impostos, condomínio e custos de recuperação foram pagos no prazo de 15 dias.

E quando todos os valores forem trocados, verifique os valores vencidos e vencidos na data de vencimento de acordo com o art. 26, § 1 da Lei 9.514 / 97.

A notificação é feita por meio do oficial de registro de propriedades, que pode informar ao oficial de registro de títulos e documentos do distrito sobre a situação da propriedade ou local de residência da pessoa notificada.

E se o devedor estiver se escondendo de alguma forma?

A Lei 13.465 / 17 introduz nova regra, segundo a qual, se o oficial tiver procurado o devedor duas vezes sem encontrá-lo, em caso de suspeita de ocultamento, poderá convocar qualquer pessoa da família ou, na falta disso, cada vizinho, no próximo em dia útil, ele voltará ao imóvel para fazer a intimação no horário que você especificar.

Porém, no caso de condomínios com controle de acesso (pedido), a solicitação acima poderá ser dirigida ao empregado gestor responsável pelo recebimento da correspondência.

Note que mesmo que o devedor evite receber uma citação, sua ignorância não pode ser invocada. É um meio de facilitar o procedimento.

Também é possível fazer cotações mediante notificação. O cartório (Registro de Imóveis) publicará a citação do devedor pelo prazo de 3 (três) dias em jornal de grande circulação local, válida conforme mencionado. Após 15 dias, existem dois caminhos. Não quitação da dívida ou não pagamento a notário (eliminação dos atrasos no registo imobiliário).Se você pagar no cartório dentro de 3 dias, os valores serão transferidos para o agente fiduciário, menos as taxas de cobrança e uma citação.

No caso dos financiamentos junto ao Fundo de Locação Habitacional (incluindo Minha Casa Minha Vida), a consolidação do imóvel ocorre no prazo de 45 dias, considerando 15 dias de notificação e 30 dias previstos no art. 26-A, § 1 da Lei.

Em caso de não pagamento por parte do devedor, o imóvel é consolidado por conta do fiduciário com o pagamento do ITBI. Isso significa que se o devedor (aquele que comprou o imóvel) deixar de pagar no cartório, o procedimento será realizado para que o imóvel retorne a quem “vendeu” o imóvel.

Assim que o imóvel for consolidado em nome do fiduciário, ele promoverá um leilão público para a venda do imóvel no prazo de 30 dias. Portanto, a propriedade será leiloada.

O primeiro leilão será pelo valor do contrato que for maior e se neste primeiro leilão, o maior valor ofertado for inferior ao valor do imóvel (na forma da disposição anterior), o segundo leilão será realizado até 15 dias após o primeiro. Em segundo lugar, com um valor mínimo de saldo devedor total e despesas, considera-se incluído no valor das benfeitorias que não de origem a direito de retenção. Se o valor do leilão ultrapassar a dívida e despesas, o excesso é repassado ao devedor. Se o valor do leilão for inferior à dívida e despesas, o devedor fica isento de responsabilidade, recebendo o pagamento da dívida em até 5 dias. O devedor será informado das datas e locais do leilão por correspondência para a morada prevista no contrato.

Como era antes da lei 13.465 / 17:

Antes da entrada em vigor da Lei 13.465 / 17, o STJ alterou significativamente o significado da Lei 9.514 / 97, dificultando a recuperação do empréstimo. O primeiro obstáculo para a recuperação do empréstimo foi a aplicação do Decreto Legislativo 70/66 e, portanto, a necessidade de notificar pessoalmente o devedor da data do leilão. Ficou entendido que a citação pessoal, do devedor no dia do leilão extrajudicial era necessária.

Essa lei facilitou muito a vida dos profissionais que vendem imóveis por meio da cessão fiduciária de bens imóveis, principalmente para construtoras e incorporadoras. E isso dificultou a vida do comprador do imóvel, então, para ele, você realmente precisa saber se será capaz de pagar integralmente a hipoteca. Conforme já mencionado, a renovação por uma construtora é rápida e não requer aplicação de justiça, caso procure por um apartamento para vender em Campinas.

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